第1241章 杠杆游戏 中
王建森曾在公开场合放言:“我给自己成功的定位,就是要把小目标带到世界超级企业,或者说进入世界500强的前十名,这就是我的梦想!把小目标打造成一个真正的国际知名品牌。”
2013年,小目标出海,在英国伦敦南部的沃克斯豪尔、西班牙马德里、澳大利亚黄金海岸和美国芝加哥等地购买土地,还收购了美国洛杉矶的地产项目。
2013年—2016年,是房企奔腾出海的高峰时段,在当时政策的鼓励下,国内房企开始拓展海外市场,小目标不过是其中一家。
这股浪潮在去年逐渐退去,随着国家海外投资政策收紧,债台高筑的企业不得不变卖资产被迫回撤,冲出去想再造国内神话的企业为水土不服付出了惨重代价,也不乏成功落地、持续捞金的案例,他们在华国以外的地区,长出了另一双羽翼。
这是南易在公开发表的文章中的腔调,用词的选择必须考究。其实呢,有些项目投得仓促,因为贷款偿还期逼近,现金流耗竭,撤出也仓促,亏损是正常的;但有的大概也许一定是战略性亏损,上市公司的钱亏了,N个股东在国外建立的隐匿公司赚了,资产转移的初级目的达到。
这笔钱可以安安淡淡地躺在国外账户上,也可以顺着房企的海外融资大潮回流进上市企业,转上一圈,连本带利又原路返回国外。
这种套路南易熟,八十年代他就在这么玩了,只不过他的玩法比较低级,玩的都是自己的钱,所求的无非是一个资金顺畅进出的通道,捎带着实现伪合资企业的操作,从没想过还可以顺便坑一波股民。
所以说,只有时代的南易,没有南易的时代,他就是赶上了好时候,不然只能当一个资产三十亿的穷逼。
一如在出海的高峰时期,南氏在国内的企业没想着借着这股浪潮实现国际化运营,而是目光短浅地只盯着内保外贷进行套利。
当时,经过精密地计算,如果以内保外贷的方式参与投资,在海外真实的融资成本是国内外的利差,再算上人民币的贬值,企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。
简单地说,贷款不但不需要支出利息,反而收获一笔利息,数额虽然不多,但却是白捡的,拿着贷款再投资低风险项目或收购未来预期有升值空间的资产、购买债券,几年时间完全可以空手套白狼收获贷款金额两三成的利润。
而且,这是一个多赢的游戏,只要投资获利,就不存在把谁坑了的问题,压根没有苦主,哪怕投资失败,只要把贷款连本带利还清,苦主也就只有自己。
这游戏不太好玩,奖品太少,几年时间,南氏只收获不到六个“穷逼”。
不管深层次的目的是什么,小目标不像南氏,王建森是真刀真枪的在搞海外投资,只不过房企的经营模式非常本土化,与国际之间几无联系,在国内无往不利的三板斧,在国外根本不灵,最简单的一点,国外的刁民就非常难对付,他们真有能耐把项目搅黄了。
小目标带着国内无往不利的惯性思维去发现国外的项目,放眼望去,遍地是黄金啊,这栋大厦收购过来,对主外立面进行拆除重建,改造成一座配有办公区和商业区的豪华酒店,简直是一本万利。
当小目标沾沾自喜自己的敏锐眼光,小视天下英雄之时,它才发现,大厦的主外立面根本不能动,之前当地的房企就因为这一点才没有打大厦的主意。
类似的项目,小目标碰到了好几个,磨了几年,资金被套在海外,国内这边又遇到了贷款到期,以及关于现金流的这样那样的问题,抛售外海资产,把钱调回国内挽救根本,成了唯一的选择。
王建森前几年意气风发买买买,现在却是灰头土脸卖卖卖,挽救基业之余,也在听从指导意见去高杠杆,暂时看着蛮狼狈,将来真不好说是不是他笑得最欢,能笑到最后。
南易反正笑不出来,无论是南氏、雪山信托或他个人的物业,如今的房价已经是当初抛售价的平均2.7倍左右,看着高昂的房价,而他个人名下只有老洋房一套房子,没有代持,没有公司名义持有,他现在的的确确有且仅有一套国内住房,没哭出来算他坚强。
“南易,你这里还真是陋室。”王建森被招待坐下后,抬眼打量了客厅的四周,“谈笑有鸿儒,往来无白丁?”
南易把倒好的茶放到茶几上,人往对面一坐,“来这里的还真没白丁,不是博士就是硕士,最差也是全日制本科毕业,你这种培训班混出来的大学生,在这只能算是文盲。”
王建森一听,一万个不服,“你别扯了,老实说,我的文笔是极其优秀的,很难…就是,写文章能被我看得上的人也不多,你也一样,你写,登在报上的文章我都看过,文笔一般,很一般,跟我比差点…一点,就一点意思,要论起来,我比你更像文化人。”
“我在京大拿的本科,在耶鲁拿的硕士,又在京大读的博士,在市人大当顾问,每个月都能领国家特殊津贴,我是文化人这一点是经过权威机构认证的,你呢?”南易示意一下王建森边上的王大力,“你儿子都说了,我父亲没什么文化。”
王大力心里暗道一声卧槽,“你们两个老头自己争论就好了,干嘛把我扯进去。”
说实话,他心里挺失望的,很早就从父亲和母亲的谈话中听到过这位南叔叔,说他是高人,也是国内有数的真正隐世富豪,他在脑子里勾勒过对方的形象,绝对不应该是眼下看到的这样。
“大力这么说是为了谦虚,帮,帮我把话往回收一收。”
“好,好好,你说是就是。最近我在泽航房间偶得一幅墨宝,‘再见吧,小鸭子我要上学了’,大有右军之风,遒劲而不失流畅,特别是‘小鸭子’三字,点画之间,霸气尽显,我去请出来给王兄品鉴品鉴?”
王建森笑骂道:“能,能正经一点?”
“哈哈哈……好好好,正经一点。”南易大笑后,脸色一正,“你今天来不只是给我拜年吧?”
闻言,王建森表情变得严肃,“去年整个小目标余留的现金流应付今年的应还债务绰绰有余,但明年的应还债务是473亿元,今年很难结余这么多现金流,小目标还要卖资产,删…删减业务线,一边还要想办法再融资借长还短,我现在想再融资不容易,只好找你想想办法。”
南易蹙眉道:“二三十个你什么时候要,我随时都能给你,再多有点困难,我的钱都没闲着,大多是资产,一部分在外面,两三年之内回不来。”
王大力一听,肃然起敬,“随时能拿出二三十亿,土豪,真是土豪。”
“我不是想向你个人借钱,是想聊聊融资方案。”
向个人借款和融资有着本质的差别,前者是情谊,到期不还朋友没得做,何况王建森也不好意思且不敢不还,个人对标个人,夫债妻还、父债子还,他可是知道南易是笑面虎,嘴里都是好听的,真到了最坏的时候,鬼知道下手有多黑。
后者是商业行为,交情只叙到双方能坐下来谈,之后只谈利益——借多少,给多少利息,怎么还,用什么担保,要不要签个对赌协议,诸如此类,不管条件怎么谈,借贷方始终是小目标,不是他王建森,将来万一还不出,和他个人的关系也不大。
南易呵呵一笑,“想聊融资打个电话说一声就行了,哪里用得着专程跑一趟。”略作停顿,“这样,过了元宵,我攒个局,搞个小球场足球赛,一边看球,一边聊融资的事。”
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2013年,小目标出海,在英国伦敦南部的沃克斯豪尔、西班牙马德里、澳大利亚黄金海岸和美国芝加哥等地购买土地,还收购了美国洛杉矶的地产项目。
2013年—2016年,是房企奔腾出海的高峰时段,在当时政策的鼓励下,国内房企开始拓展海外市场,小目标不过是其中一家。
这股浪潮在去年逐渐退去,随着国家海外投资政策收紧,债台高筑的企业不得不变卖资产被迫回撤,冲出去想再造国内神话的企业为水土不服付出了惨重代价,也不乏成功落地、持续捞金的案例,他们在华国以外的地区,长出了另一双羽翼。
这是南易在公开发表的文章中的腔调,用词的选择必须考究。其实呢,有些项目投得仓促,因为贷款偿还期逼近,现金流耗竭,撤出也仓促,亏损是正常的;但有的大概也许一定是战略性亏损,上市公司的钱亏了,N个股东在国外建立的隐匿公司赚了,资产转移的初级目的达到。
这笔钱可以安安淡淡地躺在国外账户上,也可以顺着房企的海外融资大潮回流进上市企业,转上一圈,连本带利又原路返回国外。
这种套路南易熟,八十年代他就在这么玩了,只不过他的玩法比较低级,玩的都是自己的钱,所求的无非是一个资金顺畅进出的通道,捎带着实现伪合资企业的操作,从没想过还可以顺便坑一波股民。
所以说,只有时代的南易,没有南易的时代,他就是赶上了好时候,不然只能当一个资产三十亿的穷逼。
一如在出海的高峰时期,南氏在国内的企业没想着借着这股浪潮实现国际化运营,而是目光短浅地只盯着内保外贷进行套利。
当时,经过精密地计算,如果以内保外贷的方式参与投资,在海外真实的融资成本是国内外的利差,再算上人民币的贬值,企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。
简单地说,贷款不但不需要支出利息,反而收获一笔利息,数额虽然不多,但却是白捡的,拿着贷款再投资低风险项目或收购未来预期有升值空间的资产、购买债券,几年时间完全可以空手套白狼收获贷款金额两三成的利润。
而且,这是一个多赢的游戏,只要投资获利,就不存在把谁坑了的问题,压根没有苦主,哪怕投资失败,只要把贷款连本带利还清,苦主也就只有自己。
这游戏不太好玩,奖品太少,几年时间,南氏只收获不到六个“穷逼”。
不管深层次的目的是什么,小目标不像南氏,王建森是真刀真枪的在搞海外投资,只不过房企的经营模式非常本土化,与国际之间几无联系,在国内无往不利的三板斧,在国外根本不灵,最简单的一点,国外的刁民就非常难对付,他们真有能耐把项目搅黄了。
小目标带着国内无往不利的惯性思维去发现国外的项目,放眼望去,遍地是黄金啊,这栋大厦收购过来,对主外立面进行拆除重建,改造成一座配有办公区和商业区的豪华酒店,简直是一本万利。
当小目标沾沾自喜自己的敏锐眼光,小视天下英雄之时,它才发现,大厦的主外立面根本不能动,之前当地的房企就因为这一点才没有打大厦的主意。
类似的项目,小目标碰到了好几个,磨了几年,资金被套在海外,国内这边又遇到了贷款到期,以及关于现金流的这样那样的问题,抛售外海资产,把钱调回国内挽救根本,成了唯一的选择。
王建森前几年意气风发买买买,现在却是灰头土脸卖卖卖,挽救基业之余,也在听从指导意见去高杠杆,暂时看着蛮狼狈,将来真不好说是不是他笑得最欢,能笑到最后。
南易反正笑不出来,无论是南氏、雪山信托或他个人的物业,如今的房价已经是当初抛售价的平均2.7倍左右,看着高昂的房价,而他个人名下只有老洋房一套房子,没有代持,没有公司名义持有,他现在的的确确有且仅有一套国内住房,没哭出来算他坚强。
“南易,你这里还真是陋室。”王建森被招待坐下后,抬眼打量了客厅的四周,“谈笑有鸿儒,往来无白丁?”
南易把倒好的茶放到茶几上,人往对面一坐,“来这里的还真没白丁,不是博士就是硕士,最差也是全日制本科毕业,你这种培训班混出来的大学生,在这只能算是文盲。”
王建森一听,一万个不服,“你别扯了,老实说,我的文笔是极其优秀的,很难…就是,写文章能被我看得上的人也不多,你也一样,你写,登在报上的文章我都看过,文笔一般,很一般,跟我比差点…一点,就一点意思,要论起来,我比你更像文化人。”
“我在京大拿的本科,在耶鲁拿的硕士,又在京大读的博士,在市人大当顾问,每个月都能领国家特殊津贴,我是文化人这一点是经过权威机构认证的,你呢?”南易示意一下王建森边上的王大力,“你儿子都说了,我父亲没什么文化。”
王大力心里暗道一声卧槽,“你们两个老头自己争论就好了,干嘛把我扯进去。”
说实话,他心里挺失望的,很早就从父亲和母亲的谈话中听到过这位南叔叔,说他是高人,也是国内有数的真正隐世富豪,他在脑子里勾勒过对方的形象,绝对不应该是眼下看到的这样。
“大力这么说是为了谦虚,帮,帮我把话往回收一收。”
“好,好好,你说是就是。最近我在泽航房间偶得一幅墨宝,‘再见吧,小鸭子我要上学了’,大有右军之风,遒劲而不失流畅,特别是‘小鸭子’三字,点画之间,霸气尽显,我去请出来给王兄品鉴品鉴?”
王建森笑骂道:“能,能正经一点?”
“哈哈哈……好好好,正经一点。”南易大笑后,脸色一正,“你今天来不只是给我拜年吧?”
闻言,王建森表情变得严肃,“去年整个小目标余留的现金流应付今年的应还债务绰绰有余,但明年的应还债务是473亿元,今年很难结余这么多现金流,小目标还要卖资产,删…删减业务线,一边还要想办法再融资借长还短,我现在想再融资不容易,只好找你想想办法。”
南易蹙眉道:“二三十个你什么时候要,我随时都能给你,再多有点困难,我的钱都没闲着,大多是资产,一部分在外面,两三年之内回不来。”
王大力一听,肃然起敬,“随时能拿出二三十亿,土豪,真是土豪。”
“我不是想向你个人借钱,是想聊聊融资方案。”
向个人借款和融资有着本质的差别,前者是情谊,到期不还朋友没得做,何况王建森也不好意思且不敢不还,个人对标个人,夫债妻还、父债子还,他可是知道南易是笑面虎,嘴里都是好听的,真到了最坏的时候,鬼知道下手有多黑。
后者是商业行为,交情只叙到双方能坐下来谈,之后只谈利益——借多少,给多少利息,怎么还,用什么担保,要不要签个对赌协议,诸如此类,不管条件怎么谈,借贷方始终是小目标,不是他王建森,将来万一还不出,和他个人的关系也不大。
南易呵呵一笑,“想聊融资打个电话说一声就行了,哪里用得着专程跑一趟。”略作停顿,“这样,过了元宵,我攒个局,搞个小球场足球赛,一边看球,一边聊融资的事。”
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